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                    遼中縣古典主義音樂學習組

                    房地產的冬天與地產圈的三六九等

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                    源自:港股那點事(ID:hkstocks)

                    作者:三個火槍手


                    2018年,戊戌年,註定多風雨。

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                    地產圈更是風聲鶴唳。農曆正月未半,還沒從假期的疏懶中回神,大新聞和兩會資訊就不斷席捲而來,猝不及防。

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                    2月26日和27日港股和A股的房地產板塊不約而同大跌,再回溯到二月初的大金融板塊快速下跌,甚至都可以從中找到一絲解釋。

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                    金融監管和金融降杠桿依然是今年政府的工作重點,可不久,卻傳來銀監會調降銀行撥備率的消息。另一邊,恒大、碧桂園、萬科三巨頭淡季前兩個月的銷售皆突破千億。

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                    這邊廂,政策在收緊。另邊廂,房企的銷量還是狂奔中,這看似矛盾的存在一時讓人費解。然而,放在2016年國慶以來(甚至更早的2012年)的脈絡中,矛盾體其實是統一的。

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                    一、房地產的冬天

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                    過去研究中國房地產的框架核心是由經濟支柱衍生出的“尿壺論”。

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                    自1998年房改,中國住房逐漸市場化,到2003年,,正式明確房地產業是國民經濟的支柱產業。在我國,歷史經驗億多次證明,只要哪個行業被界定為“支柱”,哪個行業就會過熱發燒,房地產的潘朵拉之盒由此打開。

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                    房地產對GDP的直接貢獻從1998年的4.00%飆升至6.1%,在GDP基數不斷擴大前提下,占比一路走高。而從產業結構上,房地產鏈上下游涵蓋建築、鋼鐵、玻璃、水泥、金融業和家電等,延伸面之廣難有匹敵者。


                    根據任澤平的測算,房地產鏈上帶動的相關投資占全社會固定投資的50%左右。而平安證券的測算,2016年房地產對GDP的增長貢獻率為35.7%。

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                    此外,房地產也是政府的命根。其一,與房地產相關的稅種有11個,其二,土地出讓金是地方政府的主要收入來源。

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                    所以,無論是經濟還是政府而言,房地產都是一個不可或缺的支柱。但是,房價高企又會引起民怨沸騰,甚至泡沫撐大,引發經濟危機,畢竟美國2008年慘絕人寰的危機還歷歷在目。最後,房地產就成了一個尿壺,或者說是嗎啡,經濟乏力了,就拿出來吸一口,精神了就藏床底下。

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                    從2005年至今,由於政策的反復,房地產已經過了三輪的小週期了,也就是政策調控週期。目前正處於2016年國慶日開始的收緊階段。

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                    從過去的經驗看,每一次調控都沒有根本性的解決房價問題,屬於頭痛醫腳型的處理方法。反而在調控期內,積攢了大量由於限購限貸等調控不能買房的需求,而每次放開調控,需求的堰塞湖噴湧而出,房價則快速的飆升,比如2009年、2012年、2015年三次放開調控,房價報復性上漲。

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                    由此形成了房價平穩小降——大幅飆升——平穩小降的路徑,每一次調控週期都在房價變化都是重複這個路徑,民眾的認知不斷加深,形成了根深蒂固的路徑依賴。

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                    而投資中最忌諱的就是路徑依賴??赡茉谀硯状我揽窟^去的經驗策略,賺的盆滿缽滿,但是市場唯一不變的就是變化,一旦策略失效,而你由於路徑依賴,做判斷下重注,那結局就是一夜回到解放前。

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                    觸動利益比觸動靈魂還難。過去每次房地產調控到深水區,觸及經濟增長和地產財政時,都選擇了容易走的路:拿出尿壺放水。

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                    一如過去經驗,在2017年底之前,按照三年一個小週期計算,市場對2018年放開調控還是有所期待的。

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                    但是,當看到春節後的“大新聞”,所有的邏輯都要變了,現在房地產預期研究的核心應該是:房子是拿來住的,不是拿來炒的。

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                    或許,這次政府的膀胱比較好,對撿起尿壺的忍耐時間要遠超出我們的預期。畢竟,政策的延續性更強有力了。

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                    一個跡象就在於,政府對經濟下行的容忍度提高,十九大報告中強調的是經濟發展的品質,而非數量。

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                    而檔中還強調未來的三大攻堅戰之首為防範化解重大風險,主要有財政、金融和房地產風險。

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                    金融去杠桿趨勢將愈演愈烈,其對房地產的影響將是深遠而深刻的。

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                    文章開頭講到調低撥備率,有人竟解讀為定向降準。Na?ve,實際上是為實行資管新規,將表外的非標轉表內做鋪墊。而表外非標,主要就是流入房地產,占比約30%(約5萬億)。而表外非標產品,本來就是不符合監管繞道表外,如果未來回到表內,到期了,銀行還會不會續期?對於資金饑渴的開發商而言,無疑是雪上加霜的。

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                    而金融去杠桿另一表現在於利率抬升。對於高杠桿的開發商,未來的利息成本提升了。而對於購房者,相當於購房支出明顯增加,部分人將望而卻步,最後就是房子難賣了。

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                    根據融360的月度報告資料,自2017年至今,全國首套房的貸款平均利率已經升至5.46%,相當於基準利率1.114倍,同比去年2月首套房貸款平均利率4.47%,上升22.15%。

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                    此外,長效機制方框內的政策的推出和實行都會超預期地提速。比如,兩會中熱論的房產稅可能就會超預期提速。即便房產稅落地過程有些時日,但是其對市場預期改變和影響卻是當下就顯現出來的。

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                    在過去,勸人別買房,是要上史書的。而在當下,勸人去炒房,也是要上史書的。

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                    所以,2月底房地產板塊的聞訊而跌。

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                    而這次房地產的冬天會很冷,時間也會很長。

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                    二、房地產圈的三六九等

                    ??

                    在地產業,順週期,傻子都能賺錢,這跟在風口上,豬都會飛是一樣的道理。但是,一到逆週期,方顯英雄本色。

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                    有人的地方就有江湖,有江湖的地方就有圈子,有圈子就有三六九等。

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                    文王之問扁鵲耶?曰:子昆弟三人其孰最善為醫?

                    扁鵲曰:長兄最善,中兄次之,扁鵲最為下。

                    魏文侯曰:可得聞邪?

                    扁鵲曰:長兄於病視神,未有形而除之,故名不出於家。中兄治病,其在毫毛,故名不出於閭。若扁鵲者,鑱血脈,投毒藥,副肌膚,閑而名出聞于諸侯。

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                    與醫同理,房地產圈也分三六九等,靠的是對大勢和地產週期的判斷,把握對了大勢脈搏,則遊刃有餘;次之,則是隨週期潮漲潮落;再次之,則是粉身碎骨。

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                    1、? 李嘉誠

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                    房地產圈中上等者當屬被仰首封神的李嘉誠,連續二十載穩居香港首富,穩坐釣魚臺?;仡櫰涑晒壽E,幾乎都是在重要的節點判斷對未來的大勢,並踩對節奏,從而平步青雲。

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                    比如,1960年代,,社會動盪,低價暴跌,李嘉誠看好香港的未來,大肆收購土地,後來香港的地價就不用多說了。

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                    1980年代,油價危機,購入加拿大赫斯基石油半數權益,後油價開啟長期上漲趨勢。

                    ?

                    2015年李嘉誠撤資的消息甚囂塵上,引來諸多非議,其中有人斷言李嘉誠老了,判斷失誤了。2016年內地房地產市場暴漲,眾人紛紛揚言,早就說了李嘉誠老了,錯過了一波主升浪。

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                    但是,出海四大天王,萬達、復興、安邦和海航,突然天降神怒,傳出被抽貸,遭遇股債雙殺?,F在命運迥異,安邦剛剛宣佈被接管,萬達斷臂求生,而海航還在縮罩杯,只有復興才平穩落地。

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                    而在今年春節後,眾人才徹底回過神,當時走的時機是多麼精妙,才深刻理解了李嘉誠說過,不賺最後一個銅板的含義。

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                    實際上,在商言商,李嘉誠從2013年就開啟了他的資產撤離之路。當時房地產市場還在調控中,開發商都在艱難度日,減倉算是順勢而為。當然,更欽佩其嗅覺之敏感,令人折服。

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                    薑還是老的辣,揮一揮衣袖,還帶走許多雲彩。如果將中國首富分成兩類,一個叫李嘉誠,另一個叫其他首富。?

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                    2、? 萬建林和巨頭房企們

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                    房產圈次之者便是曾經的一哥和現在爭一哥的幾個民企地產了。

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                    在一個行業中能做到或曾做到行業第一的,必然有其過人之處。換句話說,房企都在一樣的環境中,而有些就能借助大勢,順勢做大,這也是功夫。

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                    萬達的王首富,也雄踞了幾年的首富榜首,許加印2017年也憑藉恒大股票的數倍漲幅一度成為中國首富,碧桂園的楊國強也誓爭宇宙第一房企。這些巨頭能在萬千房企諸侯爭霸中脫穎而出,已是首屈一指了。

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                    但是,比之李嘉誠,還是稍遜風騷,打江山難,守江山更難。

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                    如前首富萬建林,一著不慎,差點滿盤皆輸。在去年,突然就傳出抽貸風波,就當眾人以為王首富落花流水春去也時。王首富果敢地斷臂求生,不久就達成了出讓方案:

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                    1)富力地產以199.06億元收購該77家城市酒店全部股權。

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                    2)融創中國以438.44億元收購前述十三個文旅專案的91%股權,並由交割後專案承擔現有全部貸款約454億元。?


                    一個偉大的企業家就是企業的掌舵者,即使不能神如李嘉誠,永遠保持正確航線,但即使前面遇到冰山,也能臨危不懼,正確應對。王首富就上演了一出精彩的巨輪調頭的戲,現在轉身,又把重心放回國內,拾起了足球,做起扶貧。

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                    從旁人看,王首富是被動卸杠桿,三維也廋了一圈,但是,在現在房地產冬天環境下,卸了杠桿的王首富或許塞翁失馬呢?

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                    不信,巨頭房企就在使出吃奶的力氣賣房了。

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                    在往年的銷售淡季,前三房企就賣出了過千億,碧桂園、中國恒大和萬科的增速分別是36%、64%和20%,背後的全員行銷是主要的助推力。

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                    比如,恒大所有樓盤都進行了大力度打折促銷,而且還搞起了全員行銷,要求員工拉人頭註冊恒房通APP(恒大一款行銷軟體),而且還要求所有員工帶人看房,帶看房的人數2月份要求的10人增加到50人到100人不等。


                    恒大員工12.7萬人,保守按每名員工平均帶50人看房計算,則在3月份,全國約有635萬人看過恒大的盤。從年齡構成看,2016年中國16周歲以上至60周歲以下(不含60周歲)的勞動年齡人口90747萬人,占總人口的比重為65.6%。也就是說,3月份有0.7%的適齡勞動人口要去看恒大的盤,不得不服。

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                    這個週末,我也成了一個“托”,基本流程就是到場簽名字或者登記,再趕赴下一個樓盤。

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                    很明顯,如此這般一是為了衝量,更是為了加快周轉,回籠資金,儲藏更多的現金,以應對房地產寒冬。

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                    3、小房企

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                    在行業寒冬期,toobig too fail的巨頭尚且要竭盡全力,全員行銷。中小房企多舛的命運似乎已經註定。

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                    沒有捉住順週期的契機擴大規模,機會轉瞬即逝,可以說是最次等者了。後知後覺到如此地步,只能在寒冬時節買單了。面對嚴酷的環境,基本毫無反擊之力。拿地方面,一眾大佬巨頭是碾壓式。而資金成本方面,缺乏規模背書,只能咬牙拿貴點的資金,而周轉一慢下來,那就是致命的打擊。

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                    即便專案成功開發賣出去了,拿地沒有優勢,也失去了進一步發展的空間。所以,這個冬天會很難過,大概率提前賣身是中小房企的不錯的出路了,否則,逆勢之下,可能結局是現金流枯竭,倒地而亡。所以說,集中度持續上升,仍將是未來房地產的主旋律。


                    尾聲:

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                    對於每個人來說,都逃不開週期,這是宿命。

                    ?

                    但不乏如李嘉誠等智者,能把握住週期的脈搏,遊刃有餘,能創業,也能守業。次之者,則命運迥異,或重演大清胡雪巖的結局,也有能熬到下一輪週期的,但終究還是逃不開週期的輪回。最次之者,則命運多舛。


                    注:本文作者:三個火槍手,來源:港股那點事(ID:hkstocks)點擊本頁左下角“閱讀原文”可以流覽原文頁。


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